Resumo Comparativo
Por Bairro
| Bairro | CEPs | Lotes Unicos | Registros IPTU | % do Total |
|---|---|---|---|---|
Jardim Paulista |
239 | 45.951 | 1.133.580 | 70,9% |
Jardim Paulistano |
112 | 10.245 | 269.592 | 15,8% |
Jardim Europa |
105 | 6.690 | 172.940 | 10,3% |
Jardim America |
83 | 1.905 | 49.935 | 2,9% |
| Total | 539 | 64.791 | 1.626.047 | 100% |
64,8k
Lotes
Jardim Paulista
45.951
70,9%
Jardim Paulistano
10.245
15,8%
Jardim Europa
6.690
10,3%
Jardim America
1.905
2,9%
Top CEPs por Bairro
6 Maiores
Jardim Paulista
45.951 lotes
- 01424-0012.579
- 01424-0002.553
- 01423-0011.848
- 01421-0011.847
- 01423-0101.785
- 01420-0001.638
Jardim Paulistano
10.245 lotes
- 01451-0011.786
- 01452-0011.719
- 01451-0001.294
- 01452-0001.030
- 01454-010606
- 01472-900558
Jardim Europa
6.690 lotes
- 04536-070759
- 01455-010525
- 04536-001510
- 04536-000475
- 01453-010455
- 04536-010441
Jardim America
1.905 lotes
- 01441-000253
- 01434-000193
- 01442-000131
- 01440-000125
- 01427-00099
- 01441-00196
Metodologia
Processo
- Coleta dos CEPs por bairro — Os CEPs de cada bairro foram extraidos do site ruacep.com.br, que cataloga logradouros com base nos dados dos Correios. Todas as paginas de cada bairro foram percorridas (de 5 a 14 paginas, 20 logradouros por pagina).
-
Validacao cruzada com IBGE — Cada CEP foi cruzado com o CNEFE (Cadastro Nacional
de Enderecos para Fins Estatisticos) do IBGE, arquivo
3550308_SAO_PAULO.csv. CEPs cujo bairro predominante no IBGE pertence a outro distrito (Moema, Bela Vista, Aclimacao, Brasilandia, etc.) foram excluidos. Isso removeu 57 CEPs e ~5.500 lotes que nao pertencem a regiao dos Jardins. -
Consulta na base de IPTU — Os CEPs validados (formato 8 digitos, sem hifen) foram usados
como filtro na tabela
ibvi_legacy.iptusno banco Neon PostgreSQL. A contagem usaCOUNT(DISTINCT numero_contribuinte), que e o identificador unico e imutavel de cada lote/unidade tributaria na Prefeitura de Sao Paulo. -
Deduplicacao temporal — A base contem registros de 1995 a 2025 (31 anos). Um mesmo
lote aparece multiplas vezes (uma por ano), mas o
DISTINCTnonumero_contribuinteelimina duplicacoes, contando cada lote fisico uma unica vez.
Premissas e Limitacoes
CEP como proxy geografico — A delimitacao dos bairros foi feita por CEP validado contra IBGE, nao por perimetro geografico oficial. Alguns CEPs de fronteira podem abranger trechos de bairros vizinhos.
Validacao IBGE — 57 CEPs foram removidos apos cruzamento com o CNEFE/IBGE: 107 do Jd. Paulistano (028xx/080xx), 27 do Jd. Paulista (Bela Vista, Aclimacao, Paraiso), 5 do Jd. America e 1 do Jd. Europa. Reducao total: ~5.500 lotes (~7,9%).
CEPs especiais (9xx) — CEPs de edificios e condominios especificos (sufixo 900+) foram incluidos. Na base de IPTU, cada unidade autonoma possui seu proprio
numero_contribuinte.Cobertura — A base cobre apenas imoveis tributados pela Prefeitura de SP. Areas publicas e imoveis isentos podem nao constar.
Observacoes
Insights
Jardim Paulista concentra 70,9% dos lotes — reflexo de ser o bairro mais verticalizado, com grande numero de edificios residenciais e comerciais onde cada unidade autonoma e um lote tributario distinto.
Jardim America tem apenas 1.905 lotes — coerente com seu perfil de bairro residencial horizontal, com casas em lotes grandes e poucas unidades por quadra.
64.791 lotes = estoque tributavel — Para estimar o numero de imoveis fisicos (terrenos), seria necessario agrupar as unidades autonomas de condominios por endereco.
Validacao IBGE reduziu o total em ~7,9% — de 70.328 para 64.791 lotes, removendo CEPs que os Correios associam aos Jardins mas que o IBGE classifica em distritos vizinhos.
